( بسم الله الرحمن الرحيم )
مكتب
متولى محمد فتحى
المحامــــــى
بالإستئناف العالى ومجلس الدولة
عضو إتحاد المحامين العرب
Email /Metwallifathi55@Yahoo.com موبايل / 0124412266
( محكمة طنطا الإبتدائية )
الدائرة الخامسة مساكن
( مذكـــــــــــرة )
بدفاع السيدة / مدعية
ضـــــــــــــــد
السيد / مدعى عليه
فى الدعوى رقــم / لســنة 2010 مساكن كلى طنطا والمحجوزة للحكم بجلسة / / 2010 مع التصريح بإيداع مذكرات فى إسبوع لم يشاء .
( الموضوع والدفاع )
أقامت المدعية الدعوى الماثلة بغية الحكم لها بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/3/1996وقيدت الدعوى برقم 1721 لسنة 2009 مدني كلى طنطا ثم أحيلت لنظرها أمام عدالة الهيئة الموقرة للدائرة الخامسة مساكن لنظرها بجلسة 23 / 3 / 2010 وقيدت برقم 152 لسنة 2010 مساكن كلى طنطا وقد أقيمت الدعوى من المدعية عن ورثة المرحوم / حسين حسن مرسى وذلك استنادا إلى الآتي :
أولاً : خضوع عقد الإيجار محل الدعوى للقانون 4 لسنة 1996 :-
وحيث أن عقد الإيجار محل الدعوى أبرم فى ظل القانون الجديد وهو رقم 4 لسنة 1996 والمؤرخ فى 1/3/1996 والذي أحال إلى قواعد القانون المدني وتطبيق عقد الإيجار الوارد به التي تبرم بعد 30/1/1996 والتي نص عليها بالمواد 558 وما بعدها وحتى المادة 609 من القانون المدني والمعمول به ابتداء من 31/1/1996 مما يجعل نص القانون رقم 4 لسنة 1996 ينطبق على عقد الإيجار سالف الذكر وخضوعه لأحكامه 0
ثانيا : مدة عقد الإيجار :-
لما كان العقد المبرم ينص على أن الأجرة مشاهرة كما هو وارد بالبند أولا من عقد الإيجار ، وحيث أن المادة 563 من القانون المدني نظمت ميعاد التنبيه بالإخلاء لذا فإذا انعقد العقد لفترة محددة تفق عليها الطرفان فانه ينتهي بانتهاء هذه المدة ما لم يشترطا وجوب التنبيه بالإخلاء فإذا لم يعطينا أجلا محددا بخصوص التنبيه قبل انتهاء مدة العقد جاز توجيهه فى أى وقت قبل انقضاء مدة الإيجار دون التزام بالمواعيد المقرة فى المادة المذكورة 0
( الطعن 1366 لسنة 52 ق جلسة 22/2/1989 ) 0
0000أما إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتية :-
( أ ) 000
(ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين 0 فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير 0
(ج) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهريا أو أكثر وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير 0
,, ان التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد وجوب اشتمال عباراته على ما يفيد رغبة موجهة فى اعتبار العقد منتهيا فى تاريخ معين دون اشتراط ألفاظ معينة إفصاح موجه التنبيه عن السبب فى طلب إخلاء أثره وجوب الوقوف فى إعمال الأثر المترتب على التنبيه عند هذا السبب طالما لم يتم تغييرة يستوي فى ذلك إقامة الدعوى أمام القضاء المستعجل الموضوعي أو أن يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية اعتداد الحكم بالتنبيه الموجه إلى الطاعن في الدعوى المستعجلة لا خطأ 0
( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15/1/1997 م ) 0
ووفقا لما استقر عليه قضاء النقض على أن :- نص المادتين 558 ، 553 من القانون المدني يدل على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار وأنه كلما تعذر معرفة الزمن الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي فيه على وجه التحديد اعتبر العقد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة ولكل من طرفيه الحق فى إنهاءه بالتنبيه بالإخلاء 0
( الطعن رقم 2766 ، 773 لسنة 56 ق هيئة عامة جلسة 23/2/1993 م ) 0
( الطعن رفم 564 لسنة 63 ق جلسة 12/7/1995 ) 0
كما قررت أيضاً محكمة النقض :- ( وحيث أن النص في المادة 558 من القانون المدنى على أن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين .
والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الاتى بيانها….. يدل على أن المشرع إستلزم توقيت عقدى الإيجار وإعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون إتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجره ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان ، ولما كان النص في عقد الإيجار على إنعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته واحقية الآخر وحده دون المؤجر في ابداء الرغبة في إنهائه يؤدى إلى إعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجدداً تلقائياً مدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ إنتهائها ، إذ نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفه العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة في إنهاء العقد ، وخاصة أن الأصل في عقد الإيجار أنه لا ينتهى إعمالاً لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفه العام عملاً بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف اليهم ، ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر في هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى المتفق عليها متجدداً للفترة المحددة لدفع الاجرة ، وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة ، فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجر ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه
ولا يسوغ إستبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستأجر الذى لم يبدى الرغبة في حياته في إنتهائه ، إذ يتعذر تطبيق هذا القول في حالة ما إذا كان المستأجر شخصاً إعتباريا ، إذ أن إنقضاء الشخصية الاعتبارية أمر غير محقق الوقوع ، كما لا محل للقول أيضاً بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او إنتهاء العقد بمضى ستون عاماً قياساً على حق الحكم ذلك أن الأصل انه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو إرتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد اقصى للمدة في عقد الإيجار ، كما في حق الحكم لنص على ذلك صراحة ، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص في الفقرة الأولى من المادة 760 على أن ( إذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او إذا كان مؤبداً جاز أن ينتهى بعد انقضاء ثلاثين سنة بناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية...) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد أن كانت قد أقرته لجنة المراجعة دون أن تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المسأله للقواعد العامة الواردة في المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الأحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية في طعون ارقام 591 سنة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قد إلتزمت هذا النظر فإنها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 وإذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل في الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل في الطعنين . وحيث ان الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية ، وحيث أن حاصل ما ينعاه الطاعنون في الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون أن الحكم المطعون فيه بعد أن إنتهى إلى أن إنتقال عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستأجر الذى كان إنهاء عقد الإيجار رهيناً بمحض مشيئته وحده يجعل العقد في حكم المؤبد – عمد الحكم إلى التدخل في تحديد مدة العقد تحديداً تحكميا لثلاثين عاماً آخذاً فى الإعتبار ما أنفق المستأجر في سبيل إستغلال العين المؤجرة في حين أنه كان يتعين إعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من إعتبار العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه . وحيث أن هذا النعى في محله ذلك أنه وقد إنتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه إلى أنه إذا إنعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمدد أخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائماً بتنفيذ إلتزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق في إبداء الرغبة في إنهاء العقد يؤدى إلى إعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الاجرة إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب إنهائه إذا نبه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المحددة بالنص سالف الذكر وكان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد إنعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة وله وحده الحق في طلب إنهائه وأن الأجرة مبلغ ... جنيه تدفع شهريا فإنه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدنى وإذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم في 27 / 1 / 1983 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإجارة تحديداً تحكمياً بثلاثين عاماً فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه ) .
( الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن
رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 /
1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994) .
وقررت أيضاً :- ( النص في البند الرابع من عقد الايجار سنة الدعوى" مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستأجرين إنهاء هذا العقد من جانبهم " يدل على أن الإيجار وإن بدأ سريانه لمدة معينة إلى أنه قد لحقه الإمتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطة ولا يتوقف إنتهاء الإيجار على مجرد إنقضاء المدة التى إمتد اليها العقد بل لابد من أن ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء الإيجار وعدم رغبتهم في إستمرارة مالم يحصل هذا التنبيه إمتد العقد مدة بعد اخرى وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى إليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستأجرين وحدهم دون أى ضابط آخر مما يجعل هذه المدة غير محددة بحد معين ولما كانت العلاقة الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لأحكامة أو منظمة لشروطة فإن المادة 563 مدنى أصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الإيجار وحق الطرفين المؤجر والمستأجر في إنهائه وإذ جاء النص صريحاً يتعين تطبيقة ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أو إنقضاء ستين عاماً على إبرام عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل للإجتهاد أو القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فية قد عول في قضائه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد إنتهى إلى النتيجة الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .
الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 .
( لذلك )
تلتمس الطالبة من عدالة المحكمة :-
أولا :- بقبول الدعوى شكلا .
ثانياً :- وفى الموضوع :- القضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/3/1996 وتسليم العين المؤجرة للطالبة خالية من كافة الشواغل والأفراد بحكم مشمول بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة ، مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة والله الموفق والمستعان على ما نريد .
بسم الله الرحمن الرحيم ( ربنا افتح بيننا وبين قومنا بالحق وأنت خير الفاتحين ) صدق الله العظيم
وكيل المدعية
متولى فتحى
المحامى بالإستئناف العالى ومجلس الدولة بطنطا
|
| [ندعوك للتسجيل في المنتدى أو التعريف بنفسك لمعاينة هذه الصورة] |
أهلا وسهلا بك زائرنا الكريم في منتدى الهـدف المميز ، إذا كانت هذه زيارتك الأولى للمنتدى، و عندك استفسارات يمكنك زيارة صفحة سؤال و جواب ،
